Elementos de desigualdade no IMI

Não vou analisar o recente decreto-lei que alterou alguns parâmetros da fórmula de avaliação dos imóveis que serve de base de cálculo do IMI. E nem sequer vou parar para comentar as trapalhadas dos dirigentes do CDS que tão facilmente cavalgam o populismo – no sentido pejorativo do termo - porque são incapazes de discutir seriamente os assuntos, ou de olhar para o que fizeram nem há uns meses...

Vou apenas debruçar-me sobre aspectos estranhos da fórmula de cálculo do valor patrimonial dos imóveis que deveriam merecer atenção dos legisladores, no sentido de reduzir as desigualdades sociais na tributação. E nem vou pegar nas isenções, como gostaria o Nuno Teles.

1) Área (A)

A fórmula está sobretudo assente na área do imóvel. Mas o problema é que é demasiado complexa na forma de quantificação dessa área. E nessa complexidade turvam-se os contornos. Basicamente a lei reduz-se: quanto mais área, menos se paga proporcionalmente.

Isto por diversas razões:

a) porque se estabeleceu ponderadores regressivos (os primeiros 100 metros quadrados contam na totalidade, entre 100m2 e 160m2 contam apenas 90%, entre 160m2 e 220m2 contam apenas 85% e mais de 220m2 contam apenas 80%). Quem tiver, por exemplo, uma habitação de 500m2, a fórmula apenas lhe conta 453m2 em vez dos 500;
b) porque se estabeleceu um ponderador reduzidíssimo para o valor dos terrenos circundantes à habitação. Diz a fórmula que a área é igual a:

a.     área bruta privativa (da forma que já vimos);

b.     area bruta dependente (só conta 30%);

c.      ao somatório destas duas é aplicado um coeficiente (os tais coeficientes regressivos)

d.     e, ao valor encontrado, é somado a área do terreno em volta. Como? Pois! Apenas 2,5% até ao dobro da área de implantação da habitação e 0,5% (!) acima do dobro da área de implantação da residência. Ora, aquela casa de 500m2 com um terreno de 1hectare à volta (10mil m2, um exagero!), teria efectivamente de área: 453m2 + 2,5% x 1000m2 (500m2 x2) + 0,5% X 9.000m2 (10mil - 1.000) = 453m2 + 25m2 + 45m2 = 523m2!

Ou seja, quando se compara uma casa, por exemplo, de 100m2 e outra como aquela, a primeira pagaria IMI por 100m2 e a outra por 523m2. Porquê?!


2) Coeficientes de localização

A fórmula fixa dois parâmetros limites: um mínimo de 0,4 e um máximo de 3,5. Quando foi aprovada a reforma que criou o IMI, em 2003, esse valor máximo era para ser 4. Ou seja, haveria uma diferença maior entre as zonas más e as mais nobres. Mas ficou em 3 porque o Governo considerou que era capaz de ser excessivo, que era capaz de dar uma carga tributária agravada... Excessivo para quem? 

Então ficou-se por 3 e mais tarde foi aumentado para 3,5. Mas isto estabelece que há apenas uma diferença de 8,75 vezes entre a zona mais pobre e a zona mais rica. Será a amplitude adequada? Não se deveria aumentar o valor máximo para determinadas zonas? Até se poderia escolhê-las.

 3) Coeficientes de qualidade e conforto

Foi aqui que surgiu a recente barafunda. Na verdade, o subjectivismo de avaliação sempre houve e sempre se confiou no pessoal da administração fiscal. Não é de agora (mas o CDS tem destas coisas...). 

Mas para lá da exposição ao sol ou vistas de rio e mar - que são elementos efectivos de avaliação dos imóveis - há outros aspetos que se poderia ter em conta de melhor forma.  

Este coeficiente global varia entre um valor mínimo de 0,5 e um máximo de 1,7. Ou seja, à partida a diferença entre uma casa pobre e uma casa rica é de apenas 3 vezes. Isto sem contar com os elementos que agravam e os que atenuam. Parece pouco, parece. Mas a lei estabelece elementos que agravam e outros que atenuam. Oproblema é que, mesmo contando com a totalidade dos agravamentos (mais 0,72) e das atenuantes (0,63), esse aspecto parece um pouco raro.

Como se vê, caso se some a totalidade dos elementos de agravamento, o resultado mostra que os elementos de agravamento contam pouco mais do que os elementos atenuantes; por isso, a diferença entre a melhor casa – moradia ou habitação de condomínio, com garagem individual, piscina individual, campo de ténis, outros equipamentos, com qualidade construtiva, “localização excepcional”, sistema de climatização e elevadores e, claro, "localização e operacionalidade relativas"; – e a pior casa – sem cozinha, sem casa de banho, sem rede pública de água e esgotos, sem rede de electricidade, sem ruas pavimentadas e com áreas inferiores às regulamentadas – seria entre 2,42 e zero. Ou seja, a melhor casa pode ver um pouco mais do que duplicado a área de referência por conta deste critério, face a uma casa média. Já os pobres, os mais pobres de todos, os que vivam no pior dos mundos, poderiam ficar isentos de IMI. Faz sentido? Quem se está a poupar? 

E depois poder-se-ia ir critério a critério e ver as diferenças entre eles: Ter um campo de ténis em casa é o mesmo que não ter ruas pavimentadas. Ter uma piscina individual é quase tanto como não ter rede pública de esgotos. E por aí adiante. Gritante, não é?

Talvez se possa ainda fazer muita coisa antes de cair na armadilha de agravar o IMI, aparentemente para todos. Mas talvez faça sentido ser a direita a protestar com as mexidas no IMI, porque - como se viu - haveria muito a fazer que tiraria do sério a senhora da criada malcriada.