Habitação: um problema de construção ou de distribuição?

 

Os preços da habitação continuam a subir em Portugal, ao contrário do que se começa a verificar noutros países europeus. Em 2022, os preços aumentaram ao ritmo mais elevado dos últimos 30 anos e a situação tem-se tornado cada vez mais incomportável para a maioria das pessoas, que precisa do equivalente a 11,4 anos de salários para comprar uma casa.

À direita, tem ganho força a ideia de que este problema se deve simplesmente à falta de construção. No entanto, é enganador olhar apenas para o ritmo de construção imobiliária em Portugal. O número de alojamentos (oferta) e o de famílias residentes no país (procura) cresceram ao mesmo ritmo na última década, segundo os dados do INE. O que estes números indicam é que a estagnação da construção acompanhou a da população residente, que cresceu a um ritmo bem menos elevado do que nas décadas anteriores. No entanto, o Índice de Preços da Habitação disparou durante este período, o que sugere que há outros fatores a pressionar os preços das casas no país e a contribuir para a subida acentuada.

O que mudou verdadeiramente na última década foram as dinâmicas do mercado. Com a descida das taxas de juro para valores muito baixos, a habitação passou a ser cada vez mais um ativo de investimento, o que fez com que a procura internacional mais do que duplicasse, tanto por parte de particulares como de fundos imobiliários. O peso da procura estrangeira nunca foi tão grande: representa 12% das vendas a nível nacional e faz-se sentir especialmente nas grandes cidades (basta ver o caso do Porto, onde esta percentagem chega aos 30%). O aumento do turismo também contribuiu para esta tendência, ao desviar casas para alojamento local.

Num mercado desregulado, a internacionalização da procura fez disparar os preços. O Estado interviu para... alimentar a especulação, através da concessão de benefícios fiscais aos fundos de investimento imobiliário, que, sem grande surpresa, têm estado mais interessados em apostar no mercado da habitação de luxo do que em construir casas a preços comportáveis para a maioria das pessoas. A isso juntaram-se os benefícios fiscais atribuídos a residentes não habituais e nómadas digitais com rendimentos elevados, que ajudam a inflacionar os preços das casas e representam uma despesa fiscal de quase 1000 milhões de euros, além da aposta na liberalização do mercado, com a facilitação dos despejos e da cessação de contratos de arrendamento.

A subida acentuada dos preços das casas, sobretudo em Lisboa e no Porto, afasta das cidades os grupos com menores rendimentos e desincentiva muitas pessoas a aceitar empregos nessas cidades. É um fenómeno que já está a dificultar o funcionamento de alguns serviços públicos, como a saúde ou a educação, e que prejudica a própria atividade económica das cidades.

O governo aproximou-se da direita ao anunciar a intenção de dar novos incentivos aos privados para construir. No entanto, não basta esperar que o mercado construa mais para que os preços baixem. Não só não é provável que isso aconteça, tendo em conta a preferência dos privados pela construção de luxo, que representa uma oferta incomportável para a maioria das pessoas, como não é desejável que a construção acompanhe a crescente procura por parte de não residentes, pelos impactos que esse processo tem na demografia das cidades e no ambiente.

A crise da habitação requer uma resposta abrangente, com várias componentes: regulação que trave a especulação imobiliária por parte de não residentes (como acontece em países como o Canadá), recuperação de edifícios devolutos, penalização de alojamentos vagos e investimento na oferta pública de habitação, que em Portugal representa apenas 2% do total de alojamentos, bem abaixo da média europeia. Todas estas componentes implicam a intervenção do Estado para contrariar os efeitos perversos que o mercado tem fomentado.