Esta tese corresponde porém, como bem lembra Vítor Dias, a um «disco riscado», na medida em que os bloqueios ao sector (na perspectiva da oferta) foram há muito desmantelados. A partir de 1981 passou a ser possível optar por um regime de renda livre ou condicionada em todos os novos contratos e assistiu-se, em 1990, à liberalização completa (tanto no que concerne aos valores de renda como à duração dos contratos). Pode dizer-se, portanto, que desde a década de oitenta (e sobretudo a partir de 1990) o sector do arrendamento ficou liberto dos constrangimentos que – em termos de investimento privado futuro – o congelamento das rendas poderia ter suscitado.
Ou seja, o facto de 60% dos fogos arrendados em 2001 corresponder a «rendas antigas» (contratos celebrados antes de 1990) significa sobretudo que – apesar da remoção das referidas restrições – o arrendamento tem vindo a constituir um segmento claramente preterido, tanto do lado da oferta como da procura. De facto, o aumento global do número de fogos, em cerca de 30% entre 1991 e 2001, é concomitante com uma quebra próxima de 13% no total de casas arrendadas. Ao mesmo tempo que, em contrapartida, a habitação própria aumenta 31% e o número de habitações vagas ou de residência secundária quase triplica no mesmo período.
A explicação para a crise do mercado de arrendamento não deve pois ser procurada no estafado argumento do «congelamento das rendas», que transporta insidiosamente consigo – de resto – a «tralha doutrinária» sobre os malefícios da intervenção do Estado. O problema do arrendamento é um problema que se inscreve na esfera do mercado e não na esfera da intervenção pública directa no sector habitacional (domínio em que esta intervenção tem sido, aliás, profundamente escassa).
Tal como é na vocação rentista do mercado imobiliário português que deverá ser encontrada a justificação para o elevado número de fogos vagos (cerca de um em cada dez em 2001), dos quais apenas cerca de 15% são para arrendar e 20% para adquirir. Os restantes 65% correspondem a alojamentos «expectantes» e a situações de degradação pronunciada. Como bem lembra Rui Tavares, era bom que o discurso sobre a politica habitacional do Estado passasse dos mitos para a realidade, o que quer dizer - no caso em apreço - «das rendas congeladas para as casas congeladas».
31 comentários:
Este artigo revela um total desconhecimento da realidade do arrendamento em Portugal.
Embora não espere ser entendido por quem argumenta com este nível de inconsciência vou apenas contar uma história das várias que conheço.
O senhorio de uma loja no Estoril, com 90 anos, vivendo principalmente de uma pensão de reforma, deixou de receber a renda. O inquilino desaparecera para parte incerta deixando a loja fechada.
Durante dois anos tentou judicialmente proceder ao despejo nos tribunais mas tal revelou-se impossível pois o faltoso não era encontrado pelas notificações.
Gravemente doente o senhorio procurou um detective privado, que pagou do seu bolso, para encontrar o inquilino em fuga.
Quando o encontrou conseguiu convencê-lo a devolver a chave da loja para ao menos retomar a posse de um bem que lhe pertencia e que estava abandonado e sem préstimo fosse para quem fosse. As rendas dos dois anos nem lhe passou pela cabeça recuperar.
Para resolver o seu problema teve ainda que desrespeitar a lei desfazendo-se dos vários objectos e móveis, imprestáveis, abandonados no local. Por lei deveria ter-se constituído fiel depositário deles, com as despesas de armazenamento inerentes, até que o inquilino se dignasse aparecer para os recuperar.
Pergunto apenas: alguém no seu perfeito juízo corre o risco de arrendar nestas circunstâncias?
Repare que esse problema é um problema de justiça - não de legislação ou de mercado. Passa ao lado do assunto focado no artigo. Ainda mais significativo, não justifica o aumento brutal do número de fogos e de habitação própria - pelo contrário, se alugar casas fosse tão bom (porque afinal de contas nem é preciso pagar), seria de esperar uma diminuição do número de habitações próprias e um crescimento muito mais lento do número de fogos.
A dificuldade do senhorio em recuperar uma casa em caso de falha do inquilino é um enorme bloqueio ao sector na perspectiva da oferta.
Esse bloqueio não só reduz a oferta como faz com que as rendas incorporem um prémio de risco, tornando-as pouco competitivas por comparação com a aquisição.
Os bancos e construtoras lucraram muito com o bloqueio do mercado.
Há em Portugal muito mais casas do que as necessárias. Atacar as casas desocupadas é um acto gratuito e discriminatório contra pessoas que investiram as poupanças de uma vida numa casa como reserva para o futuro.
Continuo espantado com uma esquerda que mais facilmente ataca a pequena classe média e as suas poupanças do que os grandes interesses.
Excelente texto Nuno Serra, para defesa da causa dos inquilinos com rendas antigas. O que é estranho é ver a dificuldade de fazer perceber isto, de tal forma é matraqueada uma ideia falsa. Estou envolvido com a Associação de Moradores de Campo Grande/Alvalade, numa tentativa de fazer civicamente frente às alterações que a Direita fatalmente imporia logo que chegasse ao poder, e vamos ter amanhã, dia 20 às 20H30, uma reunião de inquilinos na Cantina da Escola Eugénio dos Santos, em Alvalade. Precisamos de gente que tenha esta capacidade de escrever sobre o tema e que possa acrescentar mais valor, porque a faixa etária que vai ser afectada, já é pouco mobilizável.
Não estranhe se vir este post por aí com link quase total, na nossa página oficial: http://www.contraaliberalizacaodasrendasantigas.com, no blog Rendas Antigas http://contraliberalizacao.blogspot.com, no Arroios, e no Facebook.
Saudações.
João Grazina
Com rendas antigas existem muitas situações diferentes. Onde houver problemas sociais (e provavelmente existem bastantes e muito sérios) tem que ser o estado a assumir o seu papel. O que não faz sentido e é profundamente injusto é que a protecção social a um inquilino frágil seja assegurada pelo senhorio.
A manutenção destas situações absurdas em que o senhorio perdeu quase todos os seus direitos e mantém todos os deveres continua a ser um sinal de que em Portugal o arrendamento é pouco seguro para o senhorio.
Estando em processo de arrendar uma casa, e de me tornar eventual senhorio, fiquei a saber que não há nenhuma crise no mercado de arrendamento. O que acontece é que 70% do mercado de arrendamento, de acordo com um profissional do sector, é economia paralela.
Para ilustrar o ponto: tenho um pequeno apartamento que não serve para uma familia que, correndo tudo bem irá crescer dentro de meses. Pondero portanto alugar uma casa maior e colocar o apartamento no mercado.
Se o quiser alugar a preços mais ou menos do mercado, a renda que cobrarei não chegará para pagar a prestação do imóvel, que ainda pago ao banco, o IMI e condominio, e os perto de 40% que o estado cobra sobre rendas de imóveis. Ou seja, é impossivel que o imóvel não me dê prejuízo se fizer um contrato legal e passar os recibos segundo a lei.
Com perspectivada subida das taxas de juro, isso só piorará.
A alternativa será vender, o que no mercado presente se afigura dificil, mas é o mais provável.
Lá está a esquerda a dar tiros nos pés !
Então o maior entrave não é o problema da lentidão em expulsar um inquilino que não paga ?
Quem não sabe isto anda nas nuvens.
Então com tanta casa vaga os proprietários são masoquistas ?
Tanta ignorância ! Que raio de esquerda bacoca !
Realmente o artigo revela uma total ignorância.
Há renda antigas em Lisboa na ordem dos 50 euros mensais. Tenho uma casa que meu pai me deixou, não em lisboa mas nos arredores, que rende hoje, Junho de 2011, 18 euros mensais. E tenho que pagar o IMI, o seguro e algumas reparações.
Tive um inquilino que não pagou 10 meses de renda numa outra casa. Ao fim de 3 meses fui para tribunal. Paguei para meter a acção cerca de 125 euros. Ao fim de 8 meses vim a saber que o inquilino se tinha mudado por estar perto a sentenca mas não abandonou a casa. Não vale a pena descrever o que fiz e como fiz mas tomei conta da casa, mudei as fechaduras e informei o tribunal através do advogado que não era precisa a acção de despejo pois eu já a tinha feito. 10 meses depois recebo do advogado a indicação de que o assunto estava resolvido. Mostrou-me a sentenca onde o juíz condenou o inquilino não de acordo com a lei que seria mais 50% sobre o valor das rendas não pagas no prazo mas pelo valor real das rendas. Até os juízes não cumprem as leis. E o dinheiro perguntei ao advogado. Pois emoldure a sentenca porque o juíz disse que ele só pagaria quando tivesse um emprego fixo. O tipo era da construção civil, ganhava cerca de 1500 euros mensais fora os bicos mas como nada declara não tem irs os filhos e ele nada pagam na escola nos hospitais e até pediu advogado oficioso que eu também paguei. O advogado cobrou-me- 1250 euros pelo seu trabalho. Mais tarde vendo a mulher do sujeito, também inquilina a trabalhar num café em frente ao tribunal, peguei na sentenca e fui à secretaria do tribunal dizendo que a senhora já tinha um emprego fixo. Resposta da funcionária: então diga ao seu advogado para por uma acção para a execução da sentenca. Claro que a mandei à merda.
Como isto vai longo deixo o caso casa própria ou aluguer para outro post.
Agora o caso casa própria versus aluguer. Casa própria é um enorme inconveniente. Se mudar o seu trabalho para outra cidade tem um sério problema para resolver. Porque é que acham que a maioria das pessoas noutros países da Europa optam pelo aluguer? São mais pobres que nós? Claro que não. Mais: casa própria obriga a pagar prestações de que nunca sabe o valor, por causa do juros, durante uma vida inteira. Depois paga o IMI que também desconhece se sobe e quanto. Depois paga o condomínio, o seguro, as reparações. No aluguer não paga nada disto. Se morar num 2º., 3º.ou 4º. andar sem elevador, quando for mais velho ou tiver um grave problema de saúde, fica praticamente impedido de vir à rua.
Depois vai ter muitos problemas e chatices com os condóminos que não pagam, que são desmazelados, porcos enfim, uma série de problemas que só vividos.
E haveria ainda muito mais a colocar sobre esta problemática.
primeiro o congelamento das rendas foi feito nos tempos de Salazar
as casas de 1960 e tal arrendadas a 600$ continuavam a 600$ em 1974
em 1984 continuavam em 600$
quando os arrendatários começaram a morrer sem descendentes lá a ficar passavam a 15 contos em 1985
a 30 contos em 1989 porque estavam estragadotas
ainda lá há gente a morar com rendas actualizadas pelos decretos cavaquistas
em 300 casas da praceta
60 foram compradas pelos arrendatários a preços entre os 1500 contos e os 3000 contos nos anos 90
os restantes uns pagavam 1500$ em 1992 e uns 1700$ ou 2000$ quando veio o euro
hoje 9 anos depois restam uns 120 com rendas antigas entre os 15 e os 30 euros
em casas com 54 anos de 2 a 4 pisos
as de quatro pisos sem elevador mercê de porem duplex no 3ºpiso
com acesso ao 4ºapenas para o interior
moram ai filhos e netos dos arrendatários originais
e 6 ou 7 dos arrendatários originais
logo se pensar que uma companhia de supermercados a Alisuper
faliu há 2 anos e os senhorios das lojas antigos comerciantes forçados a alugar devido à pressão dos supermercados
há 2 anos que nem lojas têm nem rendas
e algumas rendas eram inferiores a 100 euros tamém havia de 1500 e mais
Em Lisboa fui a uma venda judicial em 94
a renda eram 2.300$ os inquilinos estavam lá há 26 anos e tinham 40 e muitos
a base era de 3.000 contos pela casa (70% era o mínimo da proposta em carta selada)
não houve ofertas nem dos inquilinos
o condomínio custava 3 contos e quinhentos por mês mais porteira
e o telhado precisava de ser reparado
pressuponho que tenha havido uma segunda hasta por um valor bastante inferior
o prédio era um daqueles mamarachos feitos nos anos 60 ali para as bandas da estefânia
logo oh estulta pessoa
axo ke num tem razão não
o sogro do vosso ou de um dos outros Castro Caldas vivia até aos idos de 2000 e pouco creio que 2007 nos restos de um palacete com umas 8 divisões ou coisa assim
não sei quanto pagava
mas na casa em frente uma mansarda
de 2 andares com 5 divisões no 1ºpagavam-se 18,75 euros de renda
e 45 euros numas águas furtadas com 2 quartos na rua de tráis....
logo....
num é mito não é desmito como o outro
nunca gostei muito do nome
e rendas em casas rurais e terrenos agro-industriais...nem si fala
apesar de alguns mercê das novas leis terem conseguido uns incrementos
em 92 havia lagares alquilados por 125$00 ao ano....
o salário mínimo era?
Este post não trata nem das questões intrínsecas das «rendas antigas» nem da questão da «legislação sobre despejos» em Portugal. O que se procura é, essencialmente, apresentar argumentos que rebatem a tese, pacifica e amplamente aceite, de que a crise do sector do arrendamento decorre do congelamento das rendas no pós-25 de Abril.
Nesse sentido, o que se procura ilustrar é o facto de existir – sobretudo – uma relação muito estreita (e situada no tempo), entre as condições de acesso à casa própria e a opção pelo arrendamento (tanto na perspectiva da oferta como da procura).
Diz o Anónimo da “19 Junho 22:39”, que ainda está a pagar a casa ao Banco, e quer alugá-la, e que o preço que conseguirá pelo aluguer não o vai compensar e vai ter prejuízo. Veja-se este raciocínio!... Ora então o valor que está a pagar ao Banco, não incorpora ele já uma margem de ganhos, que é o lucro de quem lhe emprestou o dinheiro para a compra? O do Banco? E ele queria que o imóvel rendesse já nesta fase, o suficiente para cobrir o lucro do Banco incorporado no valor do empréstimo, e a mais-valia que queria obter com o arrendamento? Isto é, o valor da renda teria que dar para o lucro do Banco e o lucro do senhorio? Por aqui se vê a mentalidade dominante de alguns proprietários e o espírito de usura com que se quer alugar uma casa.
Graza,
Não há espírito de usura, apenas considerações práticas. Pelas circunstâncias da vida, vejo-me na contingência de ter que alugar uma casa por cerca de 3 vezes aquilo que pago ao banco, pela compra que fiz.
É uma despesa considerável, e nesse sentido fiz as contas aos encargos que mantenho e quais as possibilidades de os minorar.
Não pretendo lucro, apenas gostaria de minorar as perdas, até zero, se possivel. Pelas minhas contas não será possivel. Apenas isso.
Exactamente Graza! Então mas porque raio é que seria de esperar que as rendas cobradas por uma casa deveriam ser suficientes para pagar o empréstimo da mesma?! Os proprietários estão à espera de ficar com uma casa em seu nome sem terem de desembolsar nada? Enfim...
Quanto ao artigo, ninguém me convence de que o congelamento de rendas não tem ainda hoje um efeito profundo nas condições de oferta/procura do mercado de arrendamento (juntamente com as condicionantes do sistema judicial que já aqui foram referidas noutros comentários). E esta situação não aconteceu por acaso, o lobby do mercado imobiliário sempre teve um interesse gigante em que as pessoas fossem todas empurradas para a aquisição de imóveis por inexistência de um mercado de arrendamento em condições em Portugal.
Caiu-me em herança 17% de um andar de quatro assoalhadas em bom estado. Na minha declaração de IRS aparecem 173 euros em despesas e 170 euros em rendimento.
Esta esquerda continua presa a ideias sem aderência à realidade.
O mercado de arrendamente está preso devido ao congelamento das rendas e à dificuldade em expulsar inquilinos que não pagam.
É o Estado que tem de ajudar eventuais casos sociais, não os proprietários.
Que raio de esquerda !.
Essa é boa...agora é a esquerda.
Sempre vivi em casas arrendadas, sempre apreciei essa liberdade. Os senhorios sempre foram levianos no tratamento dos seus deveres em face às rendas que recebiam, sempre altíssimas (superiores a 300 €, não me digam que mais de 3000€ por ano lhes dá prejuízo). Nunca fizeram obras, nem reparações de qq espécie apesar de instados a fazê-lo.
Agora, tenho necessidade de arrendar uma casa maior e não encontro nada a menos de 500 €. O que mais me irrita mesmo é a quantidade de casas que vejo para venda que pura e simplesmente não admitem arrendamento. Só porque as contrutorAS não têm arte para reeestruturar o seu negócio e vocacionarem-se para o arrendamento não faz do arrendamento um mau negócio. Uma renda de 450/500 € por mês por simples posse de propriedade é mais que adequada e lucrativa.
O imobilismo, espírito rentista com o mínimo de obrigações e lucro fácil é o que imobiliza o mercado de arrendamento em Portugal, não a lei e as eternas desculpas da elite mais retrógada que portugal tem, os senhorios.
"Uma renda de 450/500 € por mês por simples posse de propriedade é mais que adequada e lucrativa."
Tem alguma ideia das despesas envolvidas para se poder disponibilizar uma casa para arrendamento?
Concordo com o que tem sido dito excepto de um tal anónimo...que me parece desfasado da realidade dos factos...
O meu comentário anterior (construtivo) não foi publicado!
Vou tentar reconstituir.. " è para mim evidente que o congelamento das rendas levou a que os bancos incentivassem as pessoas a comprar casa, o que hoje é altamente penoso para muita gente. Se se tivesse liberalizado as rendas e apoiado os efectivamente necessitados, o mercado ter-se-ia ajustado, e hoje não haveria tanta casa por vender, nem tanta gente com a corda ao pescoço!"
Esta estória das rendas, do arrenadamento, da habitação, do ter casa e do não ter, não tem nada a ver com esquerda ou direita, embora uma e outra tenham concepções diferentes, ou não fossem esquerda e direita.
Ler Engels talvez seja uma boa ideia, não por se ser de esq. ou dir. mas para se conhecer uma análise profunda sobre a habitação e a sua problemática. Sim já havia problrmas no Séc 19.
Já agora sabem que na Roma antiga houve uma revolta dos inquilinos dos patricios quando estes tentaram aumentar as rendas para o esforço de uma das inumeras guerras di Império? Curioso não? Esta estória da habitação é na verdade muito interessante. Tal como os comentários de alguns.
Já voltarei com outro comentário mais desenvolvido.
Na verdade isto não tem nada a ver com esquerdas e direitas. Ambas já tiveram no governo e o que fizeram foi caca. Veja-se a última lei do PS para se perceber que estamos numa república de bananas. Tudo isto o que requer é bom senso. Uma ação de despejo não precisa de demorar mais que 1 mês. É assim : poe-se a ação juntando contrato de arrendamento. É chamado o inquilino e perguntado se paga as rendas. Se paga mostra os recibos se não mostra rua. A não ser claro que o inquilino apresente fatos irrefutáveis como por exemplo, de que chove na casa, etc- Claro que isso nunca ou raramente é invocado pelo inquilino. Mas no ínício falei em bom senso. Vou contar um caso. No pós 25 de Abril tudo reclamava junto das Câmaras que a casa tinha a casa de banho no quintal, o soalho estava podre, etc., etc. A Câmara do Barreiro intima um senhorio que recebia mais ou menos 200$00 a fazer obras. O senhorio responde informando que oferece a casa à Câmara se esta fizer as obras que lhe está a exigir. A Câmara em reunião recusou a oferta. Faz o que eu digo não faças o que eu faço.
Na verdade, creio que o fundamental do problema radica na lei dos solos, que estimulou de forma caótica e com lucros fáceis para quem tivesse o controlo politico e económico da requalificação dos mesmos, a contrução em novo: Ao mesmo tempo que o crédito fácil tratava do resto: que as pessoas comuns se endividassem por 40 anos para pagar os lucros instantaneos dos especuladores imobiliários.
Mas a esquerda tem de ser a favor da balda que é a dificuldade em correr com inquilinos que não pagam ?
A esquerda não diz que é o estado que deve assegurar a proteção social e não os privados ?
Alguem acredita que centenas de milhares de casas que estão devolutas e sem mercado de venda, não são alugadas porque os senhorias são masoquistas e gostam de perder dinheiro todos os meses ?
ok pelo princípio das coisas
digamos qué um desmito
é do reino dos sees
se não houvesse congelamento e afins
alguém arriscaria em investir?
pois
Como já foi aqui escrito, este artigo demonstra um total desconhecimento da realidade do mercado do arrendamento, desde a realidade dos senhorios até à nova lei do arrendamento (NRAU). Mesmo com os aditamento de 2006, o NRAU é profundamente injusto para os senhorios. Nesta matéria, o Estado Português faz-se substituir pelos senhorios (é mais fácil gerir o dinheiro dos outros).
No mínimo, chamaria à liberalização do mercado do arrendamento, o senhorio poder reclamar o seu património, mas não, quem tem uma renda "antiga" não pode simplesmente terminar o contrato (ainda que desse 10 anos de pré-aviso, mas nem assim) e muito menos aumentar a renda (aliás em 2010 e 2011, o aumento das rendas foi zero - como saberá o aumento das rendas é anualmente decretado pelo governo).
Isto para não falar dos inquilinos que pagam 3 ou 4 rendas por ano e cuja justiça, na hora do despejo, recua. Agora, diga-nos qual é o senhorio que quer alugar uma casas nesta condições?
Provavelmente o negócio do arrendamento será o único negócio que deseja ver o seu cliente morto - pois é a única forma de recuperar o património (sim, porque agora as sucessões já não são tão fáceis).
Pelas suas palavras, acredito que nunca terá tido contacto com esta realidade. Fazer dos senhorios "os maús da fita" foi a saída fácil que encontrou.
Cordialmente,
Paulo Melo
Caro Paulo Melo,
Creio que não encontrará nenhuma passagem do post que apresente os senhorios como «os maus da fita».
As questões intrínsecas às «rendas antigas» existem e são complexas, mas – se reparar bem – não é delas que esta escrita trata.
Cumprimentos,
Nuno Serra
A compra de habitação própria tem um prazo de amortização que é geralmente de 20 anos ou mais.
O juro cobrado para habitação própria é muito semelhante se não inferior ao juro cobrado aos promotores imobiliários pelos bancos.
Esta situação verifica-se há bastantes anos.
Daí resulta que para uma renda não ter um valor superior às prestações de um empréstimo o tempo para o retorno de um investimento em impbiliário terá de ser superior a 20 anos, caso contrário ninguém alugará a casa.
Pode ser que eu me engane mas não vejo no mercado protuguês de imobiliário ninguém a querer investir com um prazo de retorno tão longo.
Estou a pensar investir no setor do arrendamento, e este artigo não ajuda nada de nada.
O meu problema em relação ao arrendamento (enquanto investidor) não é saber se as rendas congeladas em 74 são um mito ou não (até porque tenho a minha opinião pessoal formada pelas 5 casas que a minha avó tem arrendadas com rendas de 20 e de 30 euros, a precisarem de obras e a pagarem IMIs), mas sim da legitimidade de um Estado (ou Governo, ou seu substituto em caso de uma qualquer nova revolução) de impôr restrições à minha propriedade privada.
Por outras palavras, se eu decidir investir 100 000 euros numa casa para arrendar, quem me garante que o Estado não vai congelar a renda? Se o fizer talvez eu não note grande diferença nos próximos 10 anos, mas e nos próximos 40? Será que irei passar a minha velhice a receber rendas miseráveis?
E se houver alguma crise social (ou política) em que se considere que os coitadinhos dos inquilinos não podem mais suportar rendas ou que "há uma nova crise de haitação" e congelem as rendas?
Claro que qualquer iniciativa dessas é destruidora para alguém que com o seu esforço juntou 100 000 euros e vê que não consegue vender o imóvel porque fica preso por um contrato de arrendamento ao mesmo tempo que vê esse seu investimento a render cada vez menos e as despesas a aumentarem cada vez mais.
Claro que posso fazer contratos de arrendamento de 5 anos, mas o problema é o mesmo se o Estado de repente vier e disser que a partir de um certo momento se congelam as rendas e os contratos deixam de ter termo.
O artigo apresenta muitos dados, cujo valor acho muito duvidoso, pois tem uma postura de "o passado não interessa, mas vejam que com estes dados todos uma das interpretações possíveis é que a partir de 1991 o congelamento de rendas passadas não é um problema para contratos novos, e por isso não há nada a temer para o futuro".
Tenho dificuldade em acreditar nisso, pois há cada vez mais casas devolvidas ao banco (aliás a maior motivação para eu investir na compra de casa!), e há cada vez mais pessoas a não conseguir esticar o dinheiro até ao final do mês. Ainda mais, novas medidas de congelamento não hão-de ter pré-aviso, hão-de ser surpresas do género "a sociedade está a colapsar e contamos com todos os senhorios deste país para aguentar isto de pé", e eu não estou nada para aí virado.
Por isso o artigo não ajuda nada.
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