Para sustentar esta desvalorização do impacto das novas procuras na formação de preços - que o Banco de Portugal, num estudo recente, chegou a designar por «choque de procuras» - é recorrente o argumento de que estas não são relevantes. No caso da aquisição de imóveis por estrangeiros, por exemplo, assinala-se que o volume de transações é escasso, oscilando apenas, nos últimos anos, entre 5% e 7% do total (mesmo que, no caso do Algarve, essa percentagem tenha atingido os 27% em junho de 2024).
O primeiro equívoco a assinalar diz respeito ao facto de as novas procuras não funcionarem de forma isolada, mas sim em conjunto e segundo uma lógica de incidência territorial cumulativa. Por outro lado, importa considerar que em muitos casos essas novas procuras - como sucede na compra de imóveis por estrangeiros - têm uma maior capacidade aquisitiva, desencadeando naturalmente, por arrastamento, a subida dos preços.
De facto, quando se analisa o valor mediano das transações segundo o domicílio fiscal do comprador (como ilustra o gráfico aqui em cima), constata-se que a diferença por m2, à escala nacional, quase atinge os 700€. Ou seja, a mediana da transação é cerca de 700€ mais elevada no caso de compradores estrangeiros, face ao valor pago por compradores nacionais. Sendo que, não menos importante, esse diferencial tende a ser mais acentuado nas regiões onde os preços das habitações são mais elevados, com destaque para os casos de Lisboa (quase 1.800€ de diferença) e da Grande Lisboa (com a diferença a rondar os 2.000€), mas também no caso do Porto e do Algarve.
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