O nexo finança-habitação

No recente Relatório de Estabilidade Financeira do Banco de Portugal (BdP) fica finalmente claro para o regulador o modelo em que assentou e continua assentar a economia portuguesa: um modelo baseado numa intrincada relação entre a finança e o imobiliário, por nós descrita num livro recente.

Se se celebra alguma recuperação da economia portuguesa e do sistema financeiro, também se identificam vulnerabilidades e riscos que advêm do elevado endividamento das empresas e famílias, que continua em níveis acima dos registados para o conjunto da União Europeia, e que ameaça a estabilidade do sistema financeiro.

Empréstimos de Empresas e Famílias em percentagem do PIB, 2016

Fonte: Eurostat

Embora reconheça que os incentivos vão em sentido contrário, o BdP limita-se a apelar ao bom senso das instituições financeiras, pedindo-lhes “que continuem a avaliar adequadamente e de forma prospetiva a capacidade de crédito dos mutuários, evitando a assunção de riscos excessivos nos novos fluxos de crédito, nomeadamente no crédito à habitação”.

A timidez daquele apelo surpreende perante a elevada exposição do sector financeiro ao mercado imobiliário, constituindo uma importante vulnerabilidade do sector bancário português, por via do elevado volume da concessão de empréstimos às famílias para compra de casa própria e às empresas dos sectores de construção e das actividades imobiliárias.

Como a crise mostrou, as dificuldades financeiras das famílias e das empresas destes sectores tiveram um impacto devastador no sector financeiro português, levando à acumulação involuntária de imóveis recebidos em dação e de unidades de participação em fundos de investimento imobiliário. Embora o sector comece agora a vender parte dos imóveis, estas transações ainda ocorrem abaixo do seu valor contabilístico e frequentemente com concessão de crédito perpetuando a sua dependência no imobiliário.

A atual especulação imobiliária é um sinal de alerta para as já conhecidas interdependências entre o imobiliário e a finança. Contudo, apesar do crescimento dos preços da habitação em 20%, em termos reais, entre 2013 e 2017, e do contraste deste com a evolução registada para a restante zona euro, 7%, o mesmo relatório de estabilidade financeira conclui que os indicadores apontam “para a ausência de sinais de sobrevalorização no mercado imobiliário residencial”, com a reserva de que tal resultado “não permite afastar a possibilidade de existirem apreciações excessivas em determinadas áreas geográficas, nomeadamente em grandes centros urbanos”.

É prudente notar que a análise de dados agregados pode esconder consideráveis variações. Se assim é para indicadores macroeconómicos, maior prudência se recomenda quando se analisa o sector do imobiliário. O mercado imobiliário residencial tem uma dimensão intrinsecamente geográfica que se perde na escala nacional, regional ou até municipal. Quer isto dizer que as “apreciações excessivas em determinadas áreas” são sinais inequívocos de sobrevalorização no mercado imobiliário residencial, com impactos já conhecidos nas vidas de muitos residentes e localidades. Observe-se a variação do valor das vendas (por metro quadrado) apenas no último ano e em Lisboa. Embora o preço tenha crescido cerca de 15% no município, este valor mediano acomoda variações que oscilam entre 3,4% e os 46,1%.

Taxa de variação homóloga do valor mediano das vendas por m2 

Lisboa e freguesias, 2º Trimestre 2017

Fonte: INE

Lidar com o nexo finança-habitação da economia portuguesa exige superar a complacência do BdP. Exige muito mais que o reforço da avaliação, por parte de instituições de crédito, da capacidade creditícia dos mutuários particulares. Exige políticas públicas de regulação robusta do sector bancário e exige políticas que desfinanceirizem o acesso à habitação por parte da população portuguesa, sobretudo nos meios urbanos mais expostos a este nexo. Exige intervir na provisão pública de habitação com rendas controladas. Esta última área é um dos principais desafios para a nova e bem intencionada Secretária de Estado da Habitação.