O eterno mito do «congelamento das rendas»

A ideia de que a «crise do mercado de arrendamento» se deve ao «congelamento das rendas», após o 25 de Abril de 1974, constitui um dos mitos mais enraizados e incontestados da sociedade portuguesa. Recorrentemente, responsabiliza-se aquela medida – tomada num contexto de profunda carência habitacional e de especulação com os valores praticados – como a causa matricial da crise deste segmento do mercado de habitação.

Esta tese corresponde porém, como bem lembra Vítor Dias, a um «disco riscado», na medida em que os bloqueios ao sector (na perspectiva da oferta) foram há muito desmantelados. A partir de 1981 passou a ser possível optar por um regime de renda livre ou condicionada em todos os novos contratos e assistiu-se, em 1990, à liberalização completa (tanto no que concerne aos valores de renda como à duração dos contratos). Pode dizer-se, portanto, que desde a década de oitenta (e sobretudo a partir de 1990) o sector do arrendamento ficou liberto dos constrangimentos que – em termos de investimento privado futuro – o congelamento das rendas poderia ter suscitado.

Ou seja, o facto de 60% dos fogos arrendados em 2001 corresponder a «rendas antigas» (contratos celebrados antes de 1990) significa sobretudo que – apesar da remoção das referidas restrições – o arrendamento tem vindo a constituir um segmento claramente preterido, tanto do lado da oferta como da procura. De facto, o aumento global do número de fogos, em cerca de 30% entre 1991 e 2001, é concomitante com uma quebra próxima de 13% no total de casas arrendadas. Ao mesmo tempo que, em contrapartida, a habitação própria aumenta 31% e o número de habitações vagas ou de residência secundária quase triplica no mesmo período.

A explicação para a crise do mercado de arrendamento não deve pois ser procurada no estafado argumento do «congelamento das rendas», que transporta insidiosamente consigo – de resto – a «tralha doutrinária» sobre os malefícios da intervenção do Estado. O problema do arrendamento é um problema que se inscreve na esfera do mercado e não na esfera da intervenção pública directa no sector habitacional (domínio em que esta intervenção tem sido, aliás, profundamente escassa).

O que sucede, de facto, é que as facilidades concedidas à aquisição de casa própria, sobretudo a partir dos anos noventa, tornaram desinteressante a opção pelo arrendamento, dada a estreita diferença de encargos mensais com o alojamento. Ou seja, exceptuando a proporção de fogos arrendados por valores inferiores a 100€ em 2001 (cerca de 60%, que correspondem justamente à parcela relativa ao «congelamento»), os restantes escalões de encargo mensal apresentam proporções muito próximas entre a aquisição e o arrendamento). É na «revolução da casa própria» (muito mais eficaz no retorno do investimento), que radica a «crise do arrendamento» e não no efeito – equivocadamente tomado como certo e eterno – do «congelamento das rendas».

Tal como é na vocação rentista do mercado imobiliário português que deverá ser encontrada a justificação para o elevado número de fogos vagos (cerca de um em cada dez em 2001), dos quais apenas cerca de 15% são para arrendar e 20% para adquirir. Os restantes 65% correspondem a alojamentos «expectantes» e a situações de degradação pronunciada. Como bem lembra Rui Tavares, era bom que o discurso sobre a politica habitacional do Estado passasse dos mitos para a realidade, o que quer dizer - no caso em apreço - «das rendas congeladas para as casas congeladas».